Você sabe os reais motivos para realizar a manutenção preventiva do seu condomínio? Confira nesse post, tudo o que você precisar sobre o tema.

Ao contrário do que muitos possam pensar, o processo de produção de uma edificação, seja ela um condomínio residencial ou um shopping, por exemplo, não se resume às etapas de projeto e execução. É apenas após a sua entrega aos usuários, no pós-obra, que a edificação passa a de fato cumprir o seu papel, entrando assim nas etapas de uso, operação e, como não poderia ser diferente, manutenções. Incluindo a manutenção preventiva.

Segundo a NBR 5674 – Manutenção de Edificações, a manutenção pode ser definida como um “conjunto de atividades a serem realizadas para conservar ou recuperar a capacidade funcional da edificação e de suas partes constituintes de atender as necessidades e segurança dos seus usuários.”

Manutenção Preventiva x Manutenção Corretiva

Existem diversas formas de manutenção, e nesse post queremos destacar a manutenção preventiva e a corretiva.

Manutenção preventiva representa os serviços de manutenção realizados de forma planejada, coordenada, prezando pela conservação dos equipamentos e sistemas prediais e evitando situações urgentes.

Já a manutenção corretiva, trata justamente de situações de caráter emergencial em que não há tempo para grandes planejamentos, o que pode acarretar em alguns outros problemas, como maior gasto financeiro e de tempo de manutenção

Intuitivamente, podemos imaginar que a manutenção preventiva resulta em menores custos em relação à corretiva, uma vez que é pensada com antecedência, geralmente através de um Plano de Manutenção. De fato, podemos visualizar de forma bastante clara essa relação de custos através da Regra de Sitter, ou Lei da Evolução de Custos, ilustrada abaixo.

Ainda em 1984, os estudos de Sitter já demonstravam como é muito mais simples e econômico realizar uma correção em seu empreendimento de forma preventiva, o quanto antes. E de fato, não é novidade que é muito melhor (e mais barato) prevenir do que remediar, não é mesmo?

Tendo em mente que devemos priorizar a manutenção preventiva, nosso próximo passo deve ser definir como realizar esse processo, o que nos leva aos Manuais de Manutenção.

Manuais de Manutenção

Os manuais de manutenção são peças essenciais para que o condomínio saiba como utilizar seus sistemas prediais da melhor forma e realizar a sua manutenção preventiva.

Tanto os manuais dos proprietários quanto o do síndico (ou manual das áreas comuns), usualmente são elaborados e fornecidos pelas construtoras.

Estes manuais deverão disponibilizar, de forma simples e didática, informações técnicas da edificação, procedimentos para seu melhor aproveitamento, orientações de manutenção e prevenção de falhas, sempre visando o aumento da durabilidade da edificação.

Os requisitos mínimos exigidos por norma (NBR 14037) que um Manual de Uso, Operação e Manutenção deve apresentar são:

• Descrição da edificação como construída;

• Informações sobre os procedimentos para a colocação em uso da edificação;

• Informações sobre procedimentos recomendáveis para a operação e uso da edificação;

• Instruções sobre procedimentos para situações de emergência;

• Informações sobre procedimentos recomendáveis para inspeções técnicas da edificação;

• Informações sobre procedimentos recomendáveis para a manutenção da edificação;

• Informações sobre responsabilidades e garantias.

O manual deve apresentar ainda, um nível de detalhamento compatível com o grau de complexidade da edificação, podendo apresentar anexos e as informações que forem julgadas necessárias.

Podemos destacar alguns elementos comumente presentes em manuais e extremamente importantes, como:

• Tabela de Garantias, que apresenta os prazos e situações em que cada sistema predial pode ter sua garantia acionada; e

• Tabela de Periodicidade das Manutenções Preventivas, que indica de quanto em quanto tempo cada item deve ser inspecionado e corrigido.

O Manual de Manutenção é um instrumento primordial para que o síndico possa organizar seu Plano de Manutenção e sua Previsão Orçamentária, itens essenciais para um processo de manutenção predial planejado.

O que podemos concluir?

Podemos dizer que a manutenção preventiva é essencial não apenas para a qualidade de vida dos condôminos, mas também para a sua economia a longo prazo.

E que ter um bom Manual de Manutenção sempre à mão é de grande ajuda ao trabalho do síndico, que deverá se basear nestas informações técnicas para planejar, cronológica e financeiramente, a manutenção preventiva de todos os sistemas construtivos da edificação.

Vale ressaltar, ainda, a observação de uma tendência das construtoras e incorporadoras para a utilização de Manuais de Manutenção digitais e interativos, que sejam mais didáticos e rápidos de utilizar.

Através dessa tecnologia, as consultas ao manual tornam-se mais objetivas e o síndico tem à disposição mais organização e automatização de processos. Isso leva a um melhor aproveitamento do manual e, consequentemente, um processo de manutenção mais eficiente e menos custoso, tanto para o condomínio quanto para a própria construtora.

Leia também: Customer experience no pós-obra: o que é e quais os benefícios?

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