A manutenção preventiva evita a perda de tempo, dinheiro, e principalmente, de segurança, em caso de possíveis acidentes, o que garante maior tranquilidade na utilização dos equipamentos e maquinários necessários dentro de um canteiro de obra. Entretanto, a manutenção preventiva na construção civil garante a longevidade e a segurança das edificações. Diferente da manutenção corretiva, que atua somente após a ocorrência de problemas, a preventiva foca na antecipação de falhas, promovendo intervenções planejadas e regulares.
o que é uma manutenção preventiva?
Ela consiste em um processo efetuado com controle de periodicidade, de modo sistemático e planejado. A manutenção preventiva na construção civil tem por objetivo controlar e monitorar os equipamentos, sistemas construtivos e todas as estruturas que fazem parte do empreendimento.
Sendo assim, quando realizada de modo correto, pode reduzir ou impedir que equipamentos, máquinas e estruturas falhem, comprometendo a segurança e saúde dos moradores. Diante disso, em caso de problemas com esses equipamentos, a produtividade da obra pode ser afetada e consequentemente poderá haver uma atraso na entrega do projeto.
Portanto, essa abordagem não apenas evita paralisações inesperadas e custos elevados com reparos emergenciais, mas também assegura o bom funcionamento das estruturas e sistemas, preservando a integridade dos materiais e equipamentos ao longo do tempo. Além disso, a manutenção preventiva contribui para a sustentabilidade, reduzindo o desperdício de recursos e a necessidade de substituições frequentes. Em um setor onde a segurança é primordial, investir em prevenção é sinônimo de responsabilidade e eficiência.
MANUTENÇÃO PREVENTIVA X MANUTENÇÃO CORRETIVA
Manutenção preventiva representa os serviços de manutenção realizados de forma planejada, coordenada, prezando pela conservação dos equipamentos e sistemas prediais e evitando situações urgentes.
Já a manutenção corretiva, trata justamente de situações de caráter emergencial em que não há tempo para grandes planejamentos, o que pode acarretar em alguns outros problemas, como maior gasto financeiro e de tempo de manutenção
Logo, podemos inferir que a manutenção preventiva resulta em menores custos em relação à corretiva, uma vez que é pensada com antecedência. E, geralmente através de um Plano de Manutenção. De fato, podemos visualizar de forma bastante clara essa relação de custos através da Regra de Sitter, ou Lei da Evolução de Custos, ilustrada abaixo.
Lei da Evolução de Custos
Os benefícios da manutenção preventiva na construção civil
Além de promover a segurança dos colaboradores que estão em campo, reduzindo a possibilidade de acidentes, a manutenção preventiva na construção civil também resulta em uma série de outros benefícios. Entre eles, estão a valorização dos imóveis, a sustentabilidade ambiental e o cumprimento das normas e regulamentações. Imóveis bem mantidos atraem mais compradores e inquilinos, enquanto a redução na necessidade de materiais para reparos contribui para a sustentabilidade. Em vista disso, a manutenção preventiva garante que as edificações estejam em conformidade com as normas de segurança. Desta forma, evita multas e problemas legais, além de proporciona maior conforto e qualidade de vida para os ocupantes.
A Organização Internacional do Trabalho indica que, em 2021 ocorrem aproximadamente 571,8 mil acidentes relacionados ao trabalho. Sendo assim, a preservação e o aumento da vida útil dos equipamentos e sistemas, além de reduzir custos também eleva a segurança das pessoas que circulam nas edificações. Se colocarmos na balança, o custo com manutenção preventiva é infinitamente menor do que o necessário para corrigir um problema lá na frente.
NBR 5674-Manutenção Preventiva na construção civil
A NBR 5674, que trata sobre Manutenção de Edificações, define o processo como um conjunto de atividades que devem ser realizadas periodicamente para conservação e recuperação da capacidade funcional do prédio.
Ela contribui para a conservação dos equipamentos e dos sistemas utilizados no prédio, o que evita situações urgentes. Consequentemente, esse tipo de manutenção preventiva também colabora para redução de custos quando há comparação com a manutenção corretiva.
A norma indica que a inspeção para manutenção deve ser feita a cada dois anos, de modo geral, e a manutenção detalhada ocorre a cada cinco anos.
o plano de manutenção preventiva e o manual do proprietário
O Plano de Manutenção Preventiva consta no Manual de uso, operação e manutenção que é entregue aos proprietários e responsáveis ao término da obra. Tanto os manuais dos proprietários quanto o do síndico (ou manual das áreas comuns), usualmente são elaborados e fornecidos pelas construtoras.
Estes manuais deverão disponibilizar, de forma simples e didática, informações técnicas da edificação, procedimentos para seu melhor aproveitamento, orientações de manutenção e prevenção de falhas, sempre visando o aumento da durabilidade da edificação.
Os requisitos mínimos exigidos por norma (NBR 14037) que um Manual de Uso, Operação e Manutenção deve apresentar são:
Descrição da edificação como construída;
Informações sobre os procedimentos para a colocação em uso da edificação;
Informações sobre procedimentos recomendáveis para a operação e uso da edificação;
Instruções sobre procedimentos para situações de emergência;
Informações sobre procedimentos recomendáveis para inspeções técnicas da edificação;
Informações sobre procedimentos recomendáveis para a manutenção da edificação;
Informações sobre responsabilidades e garantias.
O manual deve apresentar ainda, um nível de detalhamento compatível com o grau de complexidade da edificação, podendo apresentar anexos e as informações que forem julgadas necessárias.
Podemos destacar alguns elementos comumente presentes em manuais e extremamente importantes, como:
Tabela de Garantias, que apresenta os prazos e situações em que cada sistema predial pode ter sua garantia acionada; e
Tabela de Periodicidade das Manutenções Preventivas, que indica de quanto em quanto tempo cada item deve ser inspecionado e corrigido.
O Manual de Manutenção é um instrumento primordial para que o síndico possa organizar seu Plano de Manutenção e sua Previsão Orçamentária, itens essenciais para um processo de manutenção predial planejado.
manutenção preventiva na construção civil: O QUE PODEMOS CONCLUIR?
Podemos dizer que a manutenção preventiva é essencial não apenas para a qualidade de vida dos condôminos, mas também para a sua economia a longo prazo.
Sendo assim, ter um bom Manual de Manutenção sempre à mão é de grande ajuda ao trabalho do síndico. Este, deverá se basear nestas informações técnicas para planejar, cronológica e financeiramente, a manutenção preventiva de todos os sistemas construtivos da edificação.
Vale ressaltar, ainda, a observação de uma tendência das construtoras e incorporadoras para a utilização de Manuais de Manutenção digitais e interativos, que sejam mais didáticos e rápidos de utilizar.
Portanto, através do uso dessas tecnologias as consultas ao manual tornam-se mais praticas e objetivas. O síndico ou responsável tem à disposição mais organização e automatização de processos. Já existem tecnologias que integram todas etapas pós-obra, até mesmo fornecem maior controle e visibilidade para construtoras e incorporadoras sobre a execução das manutenções.
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